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Recht des Hauptmieters zur Untervermietung

Viele (Haupt-)Mietverträge enthalten ein Verbot der Untervermietung. Auf dieses Verbot kann sich die Vermieterin/der Vermieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes berufen. Derart wichtige Gründe sind:

  • Die gänzliche Untervermietung der Wohnung, wenn also die Hauptmieterin/der Hauptmieter keinen Teil der Wohnung selbst benützt (das ist auch gleichzeitig ein Kündigungsgrund)
  • Wenn die Hauptmieterin/der Hauptmieter im Vergleich zu ihrem/seinem Hauptmietzins und den von ihr/ihm erbrachten sonstigen Leistungen von der Untermieterin/vom Untermieter einen unverhältnismäßig hohen Untermietzins verlangt (das ist ebenfalls ein Kündigungsgrund)
  • Wenn die Anzahl der Bewohnerinnen/Bewohner die Anzahl der Wohnräume übersteigt oder dies bei Aufnahme einer Untermieterin/eines Untermieters eintreten würde (Überbelag)
  • Wenn Grund zur Annahme besteht, dass die Untermieterin/der Untermieter den Frieden der Hausgemeinschaft stören wird

Wird bei der Untervermietung gegen diese Gründe verstoßen, kann in den beiden ersten Fällen die Vermieterin/der Vermieter den Hauptmietvertrag der Untervermieterin/des Untervermieters aufkündigen oder/und in allen vier Fällen, wenn die Untervermietung vertraglich ausgeschlossen wurde, auch auf Unterlassung der Untervermietung klagen.

Eine teilweise Untervermietung – solange die Hauptmieterin/der Hauptmieter noch in der Wohnung wohnt und keine der oben angeführten Gründe vorliegen – kann die Vermieterin/der Vermieter im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht rechtswirksam verbieten.

Auch bei Mietwohnungen, die in den Bereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) fallen, ist aus bestimmten Gründen ein Untermietverbot zulässig.

Weiterführende Links

Rechtsgrundlagen

Inhaltlicher Stand: 01.01.2019
Abgenommen durch: Bundesministerium für Verfassung, Reformen, Deregulierung und Justiz